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Alquileres: La reforma avanza en plena crisis


TDF Info
Fuente: La Opinión Austral
PUBLICADA EL 21/10/18 13:10 Para las inmobiliarias el avance de la nueva ley de alquileres se produce en un contexto crítico para el negocio. Sostienen que hay muchas propiedades en el mercado, pero cada vez hay menos gente que puede alquilar. Para el dueño no es buena inversión comparado a las tasas de interés de un plazo fijo, y para el inquilino pagar se le hace cuesta arriba teniendo en cuenta sus ingresos. Algunos sostienen que está pensada para Capital.

* Por Juan Suarez

El impulso que tuvo el proyecto para modificar la llamada ley de alquileres en el Congreso de la Nación trajo nuevo aire a la iniciativa que tiene en carpeta la agrupación Inquilinos Santa Cruz para crear una ley específica para la provincia. Celoso de algunos puntos “aun no definidos”, el abogado Matías Solano, referente de la organización, celebró el dictamen que la Comisión de Legislación General de la Cámara Baja emitió esta semana y adelantó que esperan que el proyecto que se presente en el parlamento provincial apunte a que los inmuebles cumplan con las condiciones mínimas que tiene que tener una vivienda para poder vivir y a que el Estado intervenga en la relación.

Las metas se basan en la cantidad de reclamos que reciben de personas que alquilan propiedades en la ciudad. También en otros datos que lograron recabar a través de la encuesta de inquilinos de la provincia que realizaron después de mediados de año. Por ejemplo, tratar de imponer que la comisión de la inmobiliaria la pague el dueño o que el impuesto a los Sellos sea repartido entre el propietario y el locador. “Hemos visto que muchas veces se le cobra al inquilino el monto para el impuesto y después eso nunca se paga. Es más, el 40% de los inquilinos no firma contrato y sólo el 29,3% paga el impuesto a los Sellos”, dijo Solano.

“Más allá de que esté en el dictamen que salió en el Congreso, entendemos que cada provincia regula los honorarios profesionales y por eso vamos a avanzar como ya lo hicieron otras provincias”, dijo el abogado. Las inmobiliarias ganan por lo que cobran de comisión al inicio del contrato y lo que reciben de porcentaje por la administración todos los meses. Actualmente el pago de la comisión la afronta el inquilino y luego el porcentaje mensual lo recibe del precio final del alquiler acordado con el dueño del inmueble. “No tiene lógica que un tercero tenga que pagar por un acuerdo que tiene el propietario con la inmobiliaria para poner en alquiler un departamento”, sostuvo Solano.

Para el abogado la situación en la triada es desigual y siempre pierde el inquilino. El propietario pone la vivienda y no hace más nada. La inmobiliaria hace todos los trámites al principio y después se encarga de cobrar. Mientras que el que alquila tiene que pagar todos los gastos y cumplir con un montón de requisitos casi imposibles. “Encima cuando tienen un problema pocas veces se hacen cargo”, agregó.

Como abogado, ha tenido que ir directamente a la Justicia Penal para dirimir cuestiones de ese tipo a favor de una inquilina que tuvo problemas con la dueña de la vivienda que alquilaba porque denunció una fuga de gas. Y hasta ha recomendado una mujer de bajos recursos que deje de pagar el alquiler puesto que quien le alquila el departamento no es propietario del inmueble y no podría hacer reclamo alguno. Un caso extremo en el que la mujer perdió todos sus bienes dentro de la casa por una plaga que el supuesto dueño no reconoce.

“Queremos que se incorpore en el proyecto que el Estado intervenga en la relación”, afirmó Solano, quien inició conversaciones con distintos legisladores de Santa Cruz interesados en la problemática que tienen miles de personas que no tienen otra opción que arrendar una vivienda para tener un techo.


Edades de los inquilinos en la provincia. (Fuente: Inquilinos Santa Cruz)

Inquilinos

La encuesta de inquilinos realizada entre junio y julio de este año para la provincia de Santa Cruz tuvo, en proporción, más respuesta que la lanzada a nivel nacional por Inquilinos Agrupados. Fue respondida por 3.116 personas desde sus viviendas alquiladas en todo el territorio santacruceño. De esa cantidad el 62% fue de Río Gallegos y la muestra alcanzó una representatividad de casi el 2% con respecto a la población total estimada.

“El porcentaje es mayor de lo que creíamos. Un 50% o más de la población alquila”, aseguró Solano. Y dibujó una radiografía: “Muchas personas que vienen de otras provincia a vivir acá por diferentes motivos, prácticamente todas alquilan. Y al mismo tiempo hay un altísimo porcentaje de gente que vino antes a trabajar a la provincia, se jubiló, se fue a vivir a otra provincia y su casa la puso en alquiler”.

De la mitad que alquila el 47% es joven, tiene entre 25 y 34 años, pero hay un dato que interpela directamente la problemática de acceso a la vivienda: “Hay casi un 20% de inquilinos que hace más de 10 años que alquilan”. El 60% de los que respondieron la encuesta online cree que nunca va a acceder a la casa propia.

Según la Encuesta Permanente de Hogares del INDEC, en el segundo semestre de 2017 el 30% de las personas del país no eran propietarias ni de su vivienda ni del terreno donde está levantada. En Santa Cruz, 81.796 hogares censados en 2010 ese porcentaje ascendía al 39%, con casi 22.000 inquilinos y 48.300 propietarios de tierra y vivienda.

El contexto

Para los corredores inmobiliarios no es el mejor momento del negocio el marco en el que se da la avanzada sobre el cambio en el Código Civil, y señalan varias falencias en el proyecto que obtuvo dictamen el martes pasado.

Para Héctor Fadul, propietario de Bienes Raíces, se trata de un proyecto “pensado más para Capital Federal y Gran Buenos Aires que para el interior del país”, porque “acá en el sur no pedimos garantía con propiedad, sí garantía con recibo de sueldo, que es uno de los artículos de esta nueva ley”. Asimismo, calificó de “interesante” la garantía bancaria que quedó en el dictamen para que el banco retenga parte del sueldo en caso de que el inquilino no pague.

El resto que se propone “la estamos instrumentando en un montón de situaciones. Hoy estamos con la garantía que siempre son los recibos de sueldo, obviamente pedimos dos o tres garantes dependiendo el monto de los sueldos que tengan”. Y añade un dato: “No podés pedir garantía de propiedad porque la mayoría no tiene título porque está pagando su casa en el IDUV o está en terrenos que no tienen títulos de propiedad”.

Por otro lado aseguró que la mayoría de las inmobiliarias no dejó de pedir el depósito en garantía, “por lo menos nosotros no lo pedimos, hacemos firmar un pagaré para hacerle más fácil la entrada al inquilino”, agregó.

Con respecto a que la extensión del alquiler pase de 2 a 3 años “no es preocupante. Es cierto que el inquilino tiene un año más para estar tranquilo, pero también el propietario, si el inquilino no es bueno, se lo tiene que bancar 3 años”, discurrió.

El dictamen que salió de la comisión también establece que las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por los servicios prestados por martilleros o corredores inmobiliarios deberán ser soportados por el locador y no podrán superar un mes de alquiler. “Así va a aumentar el valor del alquiler para después compensar a la inmobiliaria que la administra”, auguró Fadul. Pero el cambio va a echar por tierra los casos en los que el propietario alquila sin pasar por la inmobiliaria y también cobra al inquilino una comisión de todo un mes “por gastos administrativos”. Según la encuesta en Santa Cruz el 40% alquiló directamente con el propietario.

Otro punto controversial fue que se quitó el aumento del alquiler escalonado según criterio del propietario. De aprobarse el proyecto, el dueño podrá fijar el precio al comienzo del contrato y luego semestralmente eso se actualizará según un índice conformado por partes iguales, con el índice de precios al consumidor (IPC) y el coeficiente de variación salarial (CVS), ambos elaborados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC).

Las asociaciones de inquilinos del país bregaban porque la actualización sea anual, pero quedaron conformes con el resultado si es que así el proyecto se convierte en ley.

Para la cabeza de Bienes Raíces, que observa lo mal que está la economía, puede resultar perjudicial para los que arriendan. “Más allá de que sea una variable hoy estamos teniendo un 45% de inflación estimativo en este año y va a ser perjudicial para el inquilino porque los salarios no aumentan ni siquiera la mitad”.



Panorama

“Los alquileres en Gallegos han bajado porque hay demasiada oferta en el mercado y menor demanda. Y uno se tiene que regir un poco por lo que gana la gente. Los valores han bajado entre un 15 y un 20%. Lo que vos antes alquilabas un dos dormitorio en $ 10.000 hoy lo tenés que poner en $ 8.000 para poder alquilarlo”, sostuvo Héctor Fadul a La Opinión Austral.

Para el dueño de la inmobiliaria hay dos tipos de situaciones que hacen que haya más propiedades en alquiler. Una es que “la gente se está yendo” de la provincia; la otra es que los jóvenes solos, o incluso parejas, que hace unos años se fueron a alquilar un departamento porque tenían un ingreso determinado que les permitía alquilar un departamento de un dormitorio por 6, 7 u $ 8.000, “hoy no les alcanza el sueldo, te entrega el departamento y vuelven a vivir con los padres”.

“La semana pasada tuvimos 14 inmuebles que nos entregaron de un dormitorio, de gente que nos devolvió porque no podía pagar o se iba o algunos volvían a la casa de los padres o se juntaban con una amiga o un amigo y devolvían un departamento porque no les alcanza el sueldo”, aseguró.

Fadul dijo que hay que tener en cuenta que una persona que se va a vivir a un departamento que vale 7 u $ 8.000 tiene a su vez que pagar la luz, el gas, el canal “y eso suma. Realmente la situación es preocupante y tenés que agudizar el ingenio para poder subsistir, está difícil”.

“Si la propiedad la tenés mucho tiempo tenés que bajar el valor para poder alquilarla, tenés que poner el inmueble sin depósito en garantía, tenés que financiar la comisión en cuatro o cinco cuotas, tenés que agudizar el ingenio para poder alquilar. La situación en Río Gallegos especialmente está muy complicada. Con ley o sin ley no sé qué puede pasar más adelante”, concluyó.

Comprar: Para invertir no conviene, para vivir no se puede

“Hay más propiedades en venta y va a haber más. Muchos porque se van y otros porque necesitan vender, el tema es quién te compra”, cuestionó el propietario de Bienes Raíces, Héctor Fadul.

“El que tiene plata lamentablemente la pone en el banco a interés y no en comprar una vivienda; por lo menos, no para alquilar porque no conviene. Y la gente de clase media, trabajadora, necesita un crédito hipotecario en el 90% de los casos para poder acceder a una vivienda, que hace un año atrás se reactivaron un poco por intermedio de los créditos UVA, pero ahora se les dio vuelta y se volvió a caer”, explicó.

Un departamento de 50 metros cuadrados, de un dormitorio bien ubicado y buena calidad está alrededor de los US$ 100.000, que son casi $ 4 millones, que puestos a interés te deja una tasa del 44% anual y 4% mensual, lo que serían $ 160.000, saca cuentas Fadul. “¿Vos vas a comprar un departamento para alquilarlo en $ 10.000? Esto está pasando y por eso no hay ventas”, sostuvo.

“Hoy un cliente me dijo, mi señora puso 150.000 pesos a plazo fijo, me da $ 6.500, lo mismo que un departamento que me costó $ 1,5 millones”, agregó.

“Y el que quisiera tener su primer inmueble para vivir cómo va a juntar hoy $ 4 millones para comprar un departamento de un dormitorio si no es a través de un banco que te pone unas tasas de interés imposibles”, volvió a cuestionar.

Las variables que elevan el precio de un departamento

“Los departamentos nuevos y buenos están casi inaccesibles”, reconoció Héctor Fadul de Bienes Raíces. Un departamento de un dormitorio está en el orden de los $ 13.000 o $ 14.000; por el precio está destinado “más para un empleado, asalariado o profesional que tenga un ingreso importante”. El resto de los departamentos de un dormitorio está entre los $ 7.000 u $ 8.000, depende la ubicación, calidad y tamaño. De 2 dormitorios llega a $ 9.000 o $ 10.000 por mes.

La encuesta de Inquilinos Santa Cruz realizada en junio de este año arrojó, entre sus resultados, que el promedio de precios de alquileres es de $ 9.200. Entre los cuales el 43% son inmuebles de dos ambientes y el 33% de tres ambientes, es decir uno y dos dormitorios. Sólo el 17% son monoambientes y el 7% de cuatro o más ambientes.

Pero el abogado Matías Solano agregó un dato importante que no fue expuesto en los resultados de la encuesta. El promedio de ingresos gira en torno a los $ 13.000. Expuestos de este modo, los números indican que el alquiler se lleva el 70% del sueldo, pero no sería tan así en la realidad. “Las familias se amontonan en departamentos de un dormitorio y la mayoría tiene dos o más ingresos, sino es imposible”, dijo Solano, quien calculó que la relación debe ser de un 40 o 50%.

Como en todas las ciudades, “pertenecer” también tiene un precio. No es lo mismo un departamento nuevo de calidad en el barrio Docente, Fátima, Belgrano a uno que esté en la ‘Ría’. “Un departamento varía entre un 30 y un 40%, depende el barrio”, precisó Fadul, y puso como ejemplo concreto. “Tengo un departamento de 50 metros cuadrados en alquiler atrás de Carrefour muy lindo, que vale $ 7.500. Ese mismo departamento si estuviera en la zona de la Ría vale $ 11.000. Lo mismo para la venta, ese departamento allá puede valer 50 o US$ 70.000 y ese mismo inmueble en la ‘Ría’ vale US$ 100.000”.

“La poca gente que anda buscando quiere lo más cerca del centro”, agregó. La zona más buscada es el “Gallegos viejo”, desde Santiago del Estero a Perito Moreno y desde la avenida Kirchner a la Ría. En pleno centro, de lo más barato que se puede conseguir, con algo de fortuna, son monoambientes por $ 5.000.

¿Y el año próximo? “Estamos aplicando para el segundo año el 30% de aumento, porque hasta ahora es escalonado, y ya le preocupa a la gente el segundo año. Con el 30% estás un 15% por debajo de la inflación, es cierto que los sueldos no suben el 30% en el año, pero esto es en general lo que está pasado, te suben los servicios básicos de un departamento, la luz, el agua, los impuestos y el cable que lo tiene todo el mundo”.

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